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GUIDE IMMOBILIER

 

Transaction immobilière au Togo : quel rôle pour le notaire?

 

Les transactions immobilières au Togo génèrent trop de contentieux qui encombrent les tribunaux. On estime que 80% des litiges devant nos tribunaux sont d’ordre foncier. Ces contentieux peuvent être évités en recourant au notaire qui fera entre autres, les vérifications préalables, qu’il s’agisse d’un immeuble avec titre foncier ou non immatriculé, objet de la transaction.

Achat d’un immeuble avec titre foncier

Selon l’article 26 de la loi n° 2001-009 du 16 novembre 2001 fixant statut des notaires au Togo, « sont notariés (…) les actes constitutifs ou translatifs de droit réel immobilier tels que les ventes de gré à gré ou par adjudication, les échanges, les donations et les hypothèques d’immeubles immatriculés ».
L’acquisition d’un immeuble (maison ou terrain) doté de titre foncier doit se réaliser par acte authentique devant notaire. Ce dernier, tenu par une obligation de conseil devra faire toutes les vérifications pour que l’acte ne soit pas vicié en vue de sécuriser l’investissement immobilier de son client.

Lors de la vente

Le notaire doit vérifier si le vendeur est bien le propriétaire de l’immeuble en se référant au titre foncier qui est en quelque sorte la carte d’identité de l’immeuble, comportant sa traçabilité, c'est-à-dire les renseignements concernant l’origine de l’immeuble, les différents propriétaires et les modes d’acquisition par eux de l’immeuble.
Le vendeur peut être celui dont le nom correspond à celui inscrit dans le titre foncier ou alors une succession, représentée par un mandataire titulaire d’un mandat notarié mentionnant qu’il a reçu mandat pour accomplir ladite vente.

Le notaire devra demander l’état descriptif du titre foncier et l’état hypothécaire (obtenir la mainlevée si le vendeur avait hypothéqué l’immeuble).

Après la vente

Après la signature de l’acte de vente rédigé par le notaire, ce dernier procédera aux formalités de morcèlement ou de mutation totale du titre foncier.

Le morcellement est la demande de division de titre foncier (ou de distraction dans un titre foncier) qui porte sur un immeuble déjà immatriculé dont un ou plusieurs lots ont fait l’objet de vente. Le notaire intervient pour la distraction dans le « titre foncier mère » afin d’obtenir un nouveau titre foncier établi au nom de l’acquéreur.
Pour la mutation totale, le notaire intervient pour faire transférer le titre foncier au nom de l’acquéreur.

Dès lors qu’il existe un titre foncier, l’acquisition d’un immeuble doté d’un tel titre créée moins de risques juridiques qu’une transaction immobilière par acte sous seing privé et sans titre foncier, pourvu que le notaire ait fait les vérifications préalables précitées.


Achat d’un immeuble sans titre foncier

Beaucoup de propriétaires pour diverses raisons n’ont pas pu faire de titre foncier sur leurs biens immobiliers. Aussi la grande majorité des ventes immobilières dans notre pays se fait par acte sous seing privé avec un niveau très élevé de risques juridiques.

Ces risques tiennent à la forme du contrat de vente d’où de nombreux litiges portés devant les juridictions pour : l’inexécution des obligations contractuelles; vente d’un terrain consentie successivement par le propriétaire, au profit de personnes différentes; escroquerie; refus des héritiers de reconnaître la validité de l’aliénation consentie de son vivant par leur auteur, vente d’un terrain indivis par un prétendu mandataire des indivisaires; action en revendication exercée par les propriétaires réels contre les propriétaires apparents ou contre les acquéreurs (application de la théorie de l’apparence)…

Dans la pratique, la plupart des contrats de vente d’immeuble sans titre foncier sont sous seing privé. Or, en cas de litiges précités, l’acte sous seing privé a une force probante de preuve inférieure à celle d’un acte authentique. Alors que le premier n’est valable jusqu’à preuve de contraire, le second est valable jusqu’à inscription de faux.

En effet, l’acte auquel le notaire confère l’authenticité est assorti d’une force probante, c'est-à-dire incontestable mais aussi d’une force exécutoire obligeant chaque signataire au respect de ses engagements, sans jugement ni procédure.
Malgré l’obligation légale édictée par l’article 2 du décret n° 66-186 du 29 octobre 1966 modifiant certains articles du décret foncier du 24 juillet 1906, de faire constater les mutations du droit de propriété immobilière par acte authentique, les parties continuent à dresser les actes sous seing privé, au moment ou après la vente de terrain . Toutefois, lorsque l’acquéreur voudra plus tard immatriculer le terrain en son nom, il sera obligé de recourir à un notaire ou au tribunal afin d’obtenir un acte authentique. Dans la pratique, la préférence est donnée au tribunal. Il est demandé alors au tribunal de rendre un jugement en confirmation de vente. Ce jugement ayant la valeur d’un acte authentique délivré par un notaire.
Mais encore faut-il avoir un contrat de vente valable. Le recours préalable au notaire permettra d’avoir un contrat de vente bien ficelé juridiquement car ce professionnel du droit immobilier fera toutes les vérifications pour s’assurer de la qualité du vendeur et de l’identification du terrain vendu.
Dans le contrat de vente, il doit être mentionné : les noms et prénoms du vendeur et de l’acquéreur, leur capacité à contracter (le vendeur doit être le propriétaire de l’immeuble, si c’est un mandataire, il doit disposer d’un mandat express, ou les indivisaires doivent avoir donné expressément leur accord unanime pour la vente au représentant de l’indivision ou de la succession), la situation de l’immeuble, sa forme géométrique, sa superficie (le terrain doit être délimité et borné)…
L’achat de terrain non immatriculé au Togo génère trop de contentieux qui encombrent les tribunaux. On peut donc éviter ces contentieux en se faisant conseiller par un professionnel du droit immobilier (le notaire) qui pourra faire les vérifications nécessaires en vue de sécuriser l’investissement immobilier, notamment en vérifiant la qualité du vendeur et toutes les informations sur le terrain à acheter.
Ainsi le notaire pourra prévenir des déconvenues comme l’achat des terrains dans des réserves administratives, ou des terrains déjà vendus… voire des conflits devant les juridictions qui couteront plus chers en termes d’argent et de temps sans pour autant offrir une garantie de gagner en procès.
Dans la pratique, les acquéreurs s’arrêtent à la formalité des trois tampons, remettant la finalisation du dossier d’immatriculation à plus tard (quelques années, voire des dizaines). Le droit d’enregistrement de l’Etat de 9% se calculant sur la valeur actuelle du terrain, plus ces formalités sont retardées, plus la valeur du terrain augmente, de sorte que les droits à payer deviennent plus coûteux. Le notaire permettra de minimiser les coûts en faisant les formalités d’immatriculation dans un délai raisonnable.
Que l’immeuble, objet de la transaction ait un titre foncier ou pas, le recours à un notaire est recommandé pour faire les vérifications préalables susmentionnées et les formalités de mutation, de morcellement ou d’immatriculation.

Me Komi TSAKADI,
Notaire à Lomé
www.notaire-tsakadi.net
Me.Tsakadi@gmail.com
Tel 220 90 30/977 94 73

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